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應交土地增值稅緣于會計處理和稅法差異

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發布時間:2013-11-27

多家房企被指欠繳巨額土地增值稅,在業內引發了廣泛討論。昨日,上證報記者采訪多位有地產項目經驗的會計人士后了解到,金額較高的應交土地增值稅科目,主要系會計處理與稅務處理的差異所致。

  據介紹,土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅負,不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。目前,我國的土地增值稅實行四級超率累進稅率。

  “土地增值稅的原理并不復雜,但是在具體的操作上是比較復雜的,從我們項目咨詢的經驗來看,不同的企業具體的操作方法有所差異,但是一般都遵循預繳、計提和清算三大步驟。”安永中國一位資深稅務咨詢人士對上證報記者如此表示。

  據該人士介紹,房地產開發商一般在項目預售時,都會按項目所在地政府規定的比例,根據銷售額預繳土地增值稅,不同的地方,預繳比例有所差異,一般在2%至5%的區間之內。在房地產項目銷售的過程中,開發商會根據收入與成本配比的原則,分批計提土地增值稅。在達到銷售率達85%等土地增值稅清算條件后,公司再進行土地增值稅清算,并根據原先的預繳金額進行多退少補。

  “在會計計提與實際繳納之間通常會存在時間上的差異,這本質上是會計與稅法的差異,計提是會計準則的要求,而實際繳納則需要參看土地增值稅條例的具體規定,所以,只要是足額及時計提,不管何時繳納其實都不會對公司損益表造成大的影響。”一家大型國內會計師事務所的合伙人對記者表示。

  例如,在土地增值稅的預繳環節,開發商在會計處理上一般會記為現金減少并與預付類資產科目的增加;項目結算時,再根據實際增值額計算應交土地增值稅,同時在抵減預繳金額后計入應付款科目;最后,在土地增值稅清算時補交土地增值稅差額部分,如存在多繳則應由稅務部門退回。

  從加強土地增值稅清算繳納的影響來看,前述合伙人認為只要預繳率與土地增值稅稅率差異不大,則不會對地產類企業的利潤表形成沖擊,而僅會對其短期現金流造成影響。

  據國泰君安分析師測試,2008至2012年我國房地產上市公司的計提充分,年均土增稅稅率為5.7%,從行業平均水平來看,目前新項目的預繳平均比率為2至5%,與實際清算的比例相差不大。同時,隨著房地產行業整體毛利率水平的降低,預計預繳和最后清算的差距會越來越小。來源(上海證券報)

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